11 juin 2021

Les risques liés à la vente par portage immobilier

La vente par portage immobilier, ou à réméré, est un moyen non conventionnel d’obtenir rapidement une somme d’argent importante. Le principe ? Si vous possédez un bien immobilier, vous pouvez le vendre temporairement à un acheteur, et y résider en tant que locataire. La vente par portage peut être une solution séduisante pour quelqu’un qui désirerait rembourser des dettes importantes, par exemple. Mais derrière la solution miracle se cachent quelques écueils… Quels sont les risques possibles liés à la vente par portage ?

Vente par portage immobilier : définition

Le portage consiste donc à vendre son bien temporairement à un investisseur. Selon l’article 1660 du Code Civil, le portage immobilier ne devrait pas durer plus de 5 ans. Concrètement, cela veut dire que le rachat de son bien par le propriétaire devrait être effectué avant cette échéance, sous peine de quoi le propriétaire perd effectivement son bien.

Dans la situation d’un portage, on s’attend à ce que le débiteur, non seulement règle ses dettes, mais redresse également sa situation financière, ce, afin d’être en mesure de racheter le bien avant la fin de la période de portage. En cas de litige, la période de 5 ans est retenue ; cependant, le portage immobilier solidaire met en avant le droit d’occuper le logement pendant 10 ans au maximum.

Quels sont les risques liés à un portage immobilier ?

Avant d’évoquer les risques, on peut déjà mentionner quelques inconvénients. Tout d’abord, l’achat du logement par l’investisseur se fait à un prix décoté de 10 à 40%, et à condition que la vente permette au vendeur de rembourser l’intégralité de ses dettes. Par ailleurs, le loyer que doit ensuite payer le vendeur est souvent plus élevé que la moyenne : environ 10 à 20% de plus, en fonction de la surface, localisation du bien, etc. En outre, le prix de rachat est souvent plus important que le prix de vente (+10%), et la taxe foncière peut rester à votre charge.

Si, au bout de la période convenue, le vendeur n’a pas réussi à retrouver une santé financière, et n’est pas en mesure de racheter le bien, la situation est particulièrement désavantageuse pour lui. Premièrement, c’est comme s’il avait vendu son bien pour 60-90% de la valeur vénale, alors qu’il aurait pu retirer une plus-value avec une vente classique. Deuxièmement, il perd son dépôt de garantie. Troisièmement, le propriétaire peut réclamer son expulsion sur-le-champ…

 Les frais de portage immobilier

Lors d’une vente par portage immobilier, l’investisseur engage de nombreux frais. Il revient alors au vendeur de couvrir ces frais, et notamment les frais notariaux. En effet, la vente à portage est une opération délicate qui nécessite l’intervention d’un notaire, et souvent, d’une entreprise servant d’intermédiaire entre vendeur et investisseur.

Les décotes et augmentations susmentionnées visent dès lors à offrir à l’investisseur un retour sur son investissement. Non seulement les sommes perçues doivent lui permettre de couvrir ses frais, mais elles doivent aussi rendre l’opération intéressante pour lui. C’est pourquoi les investisseurs qui interviennent lors d’un portage immobilier sont souvent des personnes cherchant à se constituer un parc immobilier à moindre frais.

Si le vendeur a recours à une entreprise intermédiaire, cette dernière pourra grandement faciliter les procédures et amortir les frais. De telles entreprises aident le vendeur à constituer son dossier, et à trouver un investisseur. Afin que le dossier soit validé, le vendeur doit :

• Être propriétaire d’un bien bâti ;
• Avoir un besoin inférieur à 60% du prix du bien ;
• Avoir une capacité d’emprunt pour le rachat ;

Ensuite, le dossier est instruit par un notaire, qui rédige un acte de vente. Puis, les parties n’ont plus qu’à signer l’acte de vente, et le vendeur peut enfin rembourser ses dettes.