Prêt viager hypothécaire
Afin de rembourser des dettes, de rachat de soulte, fiscales ou encore financer des travaux, il vous est possible d’obtenir un prêt hypothécaire, ou un prêt viager hypothécaire. Pour les personnes âgées, le prêt viager hypothécaire est plus avantageux que l’hypothèque classique. En effet, une hypothèque classique doit être remboursée du vivant de l’emprunteur (sinon, le bien sera saisi), tandis que le prêt viager hypothécaire peut être remboursé post-mortem. Mais, plus précisément, quelles sont les caractéristiques du prêt viager hypothécaire ?
Demander un crédit immobilier et prêt hypothécaire
Caractéristiques du prêt viager hypothécaire
Un prêt viager hypothécaire vous permet dès 65 ans, d’emprunter une somme d’argent en plaçant l’un de vos biens immobiliers sous garantie. Une fois la somme obtenue, vous pouvez l’utiliser pour un voyage, l’achat d’un véhicule, ou encore un séjour en maison de retraite, par exemple. En revanche, vous ne pouvez pas utiliser un prêt viager dans le cadre d’une activité professionnelle.
Nous avons expliqué plus haut la différence entre prêt viager hypothécaire et hypothèque classique. Il existe également une différence entre prêt viager hypothécaire et vente en viager. Dans le cas d’une vente en viager, le bien est effectivement vendu, même si le vendeur conserve l’usufruit et le droit d’usage du bien (viager occupé).
NB : Lors d’un prêt viager hypothécaire, le bien est simplement hypothéqué et non vendu. Il n’y a pas de cession du bien : l’emprunteur reste propriétaire. Il peut d’ailleurs mettre fin au prêt à tout moment : pour ce faire, il lui suffit de rembourser la somme. Enfin, l’argent emprunté n’est pas pris en compte dans le revenu imposable, à l’inverse de la rente viagère.
Comment fonctionne le prêt pour viager hypothécaire ?
Une personne qui demande un prêt viager hypothécaire doit être pleinement propriétaire de son bien immobilier et avoir 65 ans. En revanche, le bien qui sert de garantie doit être à usage exclusif d’habitation (il doit servir uniquement comme logement et non comme local professionnel). Le bien hypothéqué peut être une résidence principale, secondaire, ou encore, un bien loué à un tiers.
Par ailleurs, il existe deux types de prêts viagers hypothécaires. Le premier consiste à rembourser le capital et la totalité des intérêts à la fin du contrat, c’est-à-dire au décès de l’emprunteur. Le second permet de rembourser périodiquement les intérêts tout au long du contrat.
Comment faire une demande de prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est commercialisé uniquement par des établissements spécialisés : pour effectuer votre demande, vous devez donc vous adresser à un organisme de crédit proposant ce produit.
Il revient à l’organisme prêteur de déterminer le montant du prêt, en se basant sur la valeur estimée du bien immobilier, mais aussi sur l’âge et le sexe de l’emprunteur. Le prêteur peut d’ailleurs refuser d’accorder le crédit, notamment s’il considère qu’une perte de valeur du bien est possible.
Si votre demande de prêt viager hypothécaire est acceptée, le montant de l’emprunt ne sera pas équivalent à la valeur du bien immobilier apporté en garantie. En effet, le prêt ne représente qu’une partie du bien, pouvant aller de 15 % à 75 %.
Avant la signature du contrat de prêt, l’établissement de crédit doit vous adresser une offre détaillée, contenant plusieurs informations obligatoires :
- L’identité de l’emprunteur et du créancier ;
- La date du prêt ;
- La nature du prêt ;
- La valeur et la désignation du bien immobilier apporté en garantie ;
- Le coût du crédit et le taux d’intérêt annuel effectif global ;
- Les conditions et la date de mise à disposition de la somme prêtée : celle-ci peut être fournie en une seule fois ou par le versement d’une rente mensuelle ;
- Le montant et la date des échéances périodiques d’intérêts.
À compter de la réception de cette offre, il est obligatoire d’attendre 10 jours calendaires avant de procéder à la signature du contrat de prêt viager hypothécaire. La signature doit être faite devant un notaire, qui a également pour mission de vérifier que le bien a été estimé justement. Les frais de notaire sont à la charge de l’emprunteur.
Quel est le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire ?
L’organisme de crédit a pour obligation de fixer un taux d’intérêt incluant l’ensemble des coûts liés au prêt, qu’il s’agisse des intérêts, des frais de dossier ou encore de l’assurance emprunteur. Appelé taux annuel effectif global, ce taux permet de calculer le montant à rembourser dans le cas où vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé. En cas de décès, il servira également à évaluer la somme due par vos héritiers s’ils désirent conserver le bien immobilier et rembourser le prêteur.
Les intérêts, qui sont calculés pendant la durée de vie du prêt viager hypothécaire, peuvent être remboursés périodiquement ou bien à la fin du contrat, selon le type d’emprunt souscrit.
Quel est SON montant et Sa durée ?
Vous pouvez faire une demande de prêt viager hypothécaire auprès d’un organisme prêteur (banque ou organisme de crédit). L’organisme prêteur/créancier fixe alors un montant selon 3 critères :
- La valeur de votre bien immobilier, déterminée par un expert ;
- Votre âge : plus vous êtes jeune, moins le montant est important. Ceci à cause de la durée estimée de capitalisation des intérêts ;
- Si vous êtes un homme ou une femme : le prêt est souvent plus intéressant pour les femmes qui ont une durée de vie plus longue, en moyenne.
Vous n’avez pas à rembourser le prêt de votre vivant. Après votre décès, vos héritiers peuvent rembourser le bien afin de le conserver, ou alors, le bien est vendu par l’établissement créancier.
Malgré tout, il est possible de rembourser totalement ou partiellement le prêt viager hypothécaire avant le décès de l’emprunteur. Le prêteur peut toutefois refuser un remboursement anticipé partiel, si ce dernier est inférieur à 10 % du capital prêté.
Les obligations de l’emprunteur dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire
Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur est soumis à différentes obligations.
L’entretien courant du bien immobilier
L’entretien du bien immobilier apporté en garantie est à la charge de l’emprunteur. Celà inclut les travaux divers, le ravalement de façade ou encore l’entretien des espaces verts. Tout manquement à cette obligation peut entraîner une demande de remboursement anticipé de la part du prêteur.
Lors de la signature du contrat, un état des lieux peut être annexé à l’acte notarié afin de prouver l’état du bien et de ses équipements. Dans tous les cas, il revient au prêteur d’apporter la preuve que le bien a été mal entretenu, si un litige survient.
La location du bien immobilier
Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, la location du bien apporté en garantie est possible. Toutefois, elle doit faire l’objet d’un accord écrit de l’organisme de crédit. De plus, le bien hypothéqué ne peut pas être loué ou utilisé pour l’exercice d’une activité professionnelle.
Le remboursement périodique
Si vous avez opté pour un prêt avec remboursement périodique des intérêts, vous devez vous acquitter de toutes les mensualités prévues dans le contrat. En l’absence de remboursement d’une échéance d’intérêt périodique, l’emprunteur s’expose à une sanction sévère. En effet, il peut être contraint de verser au prêteur une indemnité pouvant atteindre 4 mois d’intérêts.
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Pour des personnes âgées souhaitant obtenir rapidement une somme d’argent conséquente, le prêt viager hypothécaire peut sembler être une solution très intéressante… Mais attention aux inconvénients !
Avantages
Tout d’abord, on peut noter que le prêt viager ne nécessite pas de payer de mensualités, ce qui en fait un mode de financement particulièrement accessible ; surtout pour les personnes âgées touchant une pension modeste. Les conditions d’emprunts sont par ailleurs assez souples :
- L’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire médical ;
- Il n’existe pas de conditions de ressources ;
- Le bien et son propriétaire n’ont pas à être assurés ;
- Si l’emprunteur change d’avis, il peut racheter son prêt à tout moment, avec des pénalités de remboursement encadrées par la loi.
En outre, les descendants de l’emprunteur sont protégés : l’organisme de prêt ne peut pas se retourner contre eux au cas où la dette dépasserait la valeur du bien. Enfin, les héritiers ont la possibilité de conserver le bien s’ils souhaitent et peuvent le racheter.
Inconvénients
Mais encore faut-il que les héritiers puissent racheter le bien ! En effet, le prêt viager hypothécaire empêche l’emprunteur de transmettre directement un patrimoine à ses descendants. Par ailleurs, la somme d’argent empruntée est limitée à une partie de la valeur vénale du bien : entre 15 et 75%. De plus, durant toute la durée du contrat viager, le propriétaire a à sa charge :
- Les frais d’entretien ;
- La taxe foncière ;
- La taxe d’habitation.
Au décès de l’emprunteur, l’établissement créancier vend le bien, et verse le reliquat aux descendants. Toutefois, ces derniers n’ont pas voix au chapitre du prix auquel le bien sera vendu : l’établissement créancier est seul décideur.
Se faire accompagner dans ses démarches
Le prêt viager hypothécaire est une opération délicate qui demande un accompagnement de confiance. Chez Master Finance, nos partenaires vous accompagnent pas-à-pas afin de financer votre rêve en toute sécurité. Contactez-nous tout simplement au 01 42 38 01 59. Nous vous accompagnons également pour la gestion de vos prêts, vos crédits immobiliers, ou encore vos rachats de crédit.