Prêt SCI : emprunt et hypothèque

Vous voulez gérer des biens immobiliers tout en vous assurant de transmettre facilement votre patrimoine à vos enfants ? La SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, ensemble, de biens immobiliers. C’est une structure juridique qui vous permet de transmettre, à moindre coût, votre patrimoine à vos héritiers via le mécanisme de la donation.

Emprunter en Famille avec une SCI

Vous pouvez investir dans des biens immobiliers grâce à vos fonds propres ou, ce qui est bien plus courant, grâce à un prêt SCI.

Il n’existe pas de prêt spécifique pour les sociétés civiles immobilières. Pour faire un emprunt en SCI familiale, vous pouvez prétendre à un crédit bancaire classique. Les établissements bancaires appliqueront les mêmes conditions de crédit que pour l’acquisition d’un bien par un particulier.

Emprunter en SCI familiale est idéal pour l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire. En revanche, une SCI ne pourra pas bénéficier des prêts aidés réservés aux particuliers (prêt à taux zéro ou prêt action logement).

Comment faire pour l’emprunt en SCI familiale ?

Pour acheter un bien immobilier en SCI familiale, vous devrez trouver une solution de financement. L’obtention d’un prêt est une condition suspensive que les vendeurs incluent dans le compromis de vente. Sans prêt SCI, le compromis est caduc et sans conséquences financières.

Pour faire un emprunt en SCI familiale :

• Un dossier de demande de prêt doit être déposé à la banque.
• La banque analyse les conditions d’éligibilité de chacun des membres qui composent la SCI :
• Situation financière stable
• Situation professionnelle actuelle
• Situation familiale
• Capacité d’endettement
• Etat de santé général

Si la banque accède à la demande de prêt SCI familiale, les bénéficiaires disposent d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter (ou non) l’offre d’emprunt émise par le banquier.

Une fois le prêt accepté, les fonds sont versés sur le compte bancaire de la SCI afin de procéder à l’acquisition du patrimoine. Le remboursement de l’emprunt est ensuite réalisé sur les fonds propres de la société.

Pourquoi créer une société civile immobilière ?

La SCI est une forme juridique plébiscitée par les entrepreneurs français, parce qu’elle simplifie la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Si vous souhaitez investir dans la pierre et vous assurer que vos efforts seront transmis aux prochaines générations, la SCI a bien des avantages :

• Gestion simplifiée du patrimoine immobilier (transmission anticipée facilitée, protection du patrimoine des associés, mutualisation des charges et des coûts, etc).
• Souplesse de fonctionnement (décisions à la majorité, etc).
• Fiscalité avantageuse (réduction des droits de succession, baisse d’impôt en cas de donation, etc).

Quelles garanties sont réclamées ?

Pour une SCI, un prêt immobilier représente une opportunité d’investissement. Pour vous suivre dans votre projet, la banque vous demandera des garanties. Le but : s’assurer que l’opération financière restera avantageuse, même si la SCI se retrouve dans l’impossibilité de rembourser le prêt.

Pour vous accorder un emprunt immobilier, la banque exigera donc :

• Une assurance emprunteur pour la SCI familiale : il s’agit de couvrir, a minima, les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).
• Une sureté réelle consentie par les membres de la SCI : il s’agit d’une garantie sur les biens des emprunteurs, via une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers.
• Une sureté personnelle consentie par les membres de la SCI : il s’agit là d’une garantie sur la personne, sur l’emprunteur lui-même. C’est souvent le cas du cautionnement par un organisme spécialisé (comme pour le crédit logement) : si vous êtes dans l’incapacité de rembourser votre prêt, l’organisme le fera à votre place.

Vigilance et point d’attention lors de la souscription du crédit immobilier en SCI

Vous pourrez le lire dans votre contrat : « un prêt immobilier vous engage et doit être remboursé ». Si la SCI se retrouve dans l’incapacité de rembourser le prêt, les associés sont responsables personnellement. Ils sont tenus de rembourser, sur leurs deniers personnels, les dettes contractées (au moins à hauteur de leur participation dans le capital).

Imaginez que pour rembourser la banque, vous mettiez votre bien immobilier en location. Deux situations peuvent se produire :

• vous percevez des loyers qui couvrent l’intégralité du prêt : auquel cas, vous remboursez progressivement la banque et tout va bien.
• vous ne percevez pas suffisamment d’argent pour rembourser l’intégralité du prêt : les membres de la SCI remboursent les mensualités via un compte courant d’associés. Les sommes pourront être récupérées quand la SCI aura une meilleure trésorerie (par exemple avec la revente du bien ou une fois que l’emprunt sera complètement amorti).

Le prêt hypothécaire pour les SCI

Le prêt hypothécaire est une solution de financement qui s’adapte parfaitement aux projets d’investissement immobilier. Vous souhaitez investir dans la pierre à plusieurs ? Vous avez une SCI ? Prêt hypothécaire, rachat de crédits, crédit immobilier, … bénéficiez des conseils de nos experts de l’immobilier chez Master Finance pour réaliser une belle opération financière.

Le prêt hypothécaire idéal pour l’investissement locatif

Il n’existe pas de prêt particulier pour les SCI : les conditions d’emprunt sont les mêmes que vous soyez une personne physique ou une personne morale. C’est également le cas pour les taux bancaires même si, dans la pratique, vous pouvez avoir une surcote de 0.20% du taux d’intérêt.

Un emprunt en SCI est idéal pour l’investissement locatif ou l’acquisition d’une résidence secondaire. Il est en revanche déconseillé pour l’achat d’une résidence principale car cela vous prive du bénéfice des prêts aidés (par exemple, le prêt à taux zéro – PTZ).

Prêt hypothécaire en SCI familiale ou prêt personnel des associés ?

Vous pouvez contracter un prêt hypothécaire en SCI. Vous pouvez aussi contracter un prêt pour la SCI, mais à titre personnel. Dans ce cas, chacun des associés démarche les banques pour trouver la meilleure solution de financement. Une fois trouvée, les associés ont le choix :

• ils affectent l’emprunt au capital social de la SCI en échange de parts sociales ;
• ils versent leurs fonds sur le compte courant de la SCI pour rembourser le prêt, sommes qu’ils récupèreront quand la trésorerie sera suffisante.

Le choix d’emprunt en SCI ou à titre personnel dépend de plusieurs critères (volonté et capacité d’emprunt, modalités de remboursement, investissement locatif, …), même si la première option est souvent plus avantageuse.

Fiscalité et gestion de patrimoine en SCI

Vous avez acquis un bien immobilier grâce à votre prêt hypothécaire. L’heure est venue de déclarer les charges supportées par votre SCI et les revenus engendrés par la location de votre bien. Pour être en règle avec l’administration fiscale, deux choix s’offrent à vous :

• vous versez l’impôt sur les sociétés ;
• vous intégrez les rétributions liées à la SCI familiale dans votre déclaration personnelle d’impôts sur les revenus.

Nos experts de l’investissement immobilier peuvent vous aider à déterminer quelle solution fiscale sera la plus avantageuse pour vous.