Rachat de soulte en cas de succession

En cas de succession, chaque héritier est censé recevoir des biens dont la valeur est proportionnelle à ses droits dans l’indivision. Toutefois, il n’est pas toujours possible de constituer des parts équivalentes aux droits de chacun. Il en résulte une inégalité dans la répartition des biens, qui doit être compensée par une soulte, comme le dispose l’article 826 du Code civil. 

Autrement dit, pour rétablir l’équilibre, l’héritier ayant reçu une part supérieure à ses droits est tenu de verser une somme d’argent à l’héritier « désavantagé ». Les personnes concernées peuvent d’ailleurs convenir librement d’un délai pour effectuer le paiement de la soulte. 

Toutefois, il est possible que la valeur de la part attribuée à l’héritier évolue avant la fin du délai prévu, notamment en cas de circonstances économiques particulières. Dans le cas où cette valeur augmente ou diminue de plus d’un quart de son montant initial, la soulte à verser doit également augmenter ou diminuer, et ce dans la même proportion. 

Par exemple, si la valeur de la part de l’héritier à qui la soulte est due augmente de 40 %, la soulte à verser devra elle aussi être augmentée de 40 %. Toutefois, les héritiers peuvent convenir, par accord mutuel, de ne pas réaliser cet ajustement. 

Le rachat de soulte en cas de succession

À la suite d’une succession, le rachat de soulte permet d’acheter la part d’un bien immobilier détenue par un autre héritier. Il s’agit donc d’une compensation financière correspondant à la part qu’un membre de votre famille est prêt à céder. En rachetant les parts d’un ou de plusieurs indivisaires, l’acquéreur met fin à l’indivision et devient l’unique propriétaire de la maison ou de l’appartement. 

Dans la majorité des cas, la soulte est calculée par un notaire en s’appuyant sur différents critères. Celui-ci va ainsi définir la valeur vénale du bien et rédiger un état liquidatif. Cependant, la soulte peut aussi être définie librement par les héritiers s’ils le souhaitent. 

Comment calculer un rachat de soulte en cas de succession ?

Pour évaluer la valeur de la soulte dans le cadre d’une succession, deux solutions sont envisageables : 

• Un accord amiable conclu entre les différents héritiers. 
• Une estimation effectuée par un notaire ou par un agent immobilier. 

Dans tous les cas, pour calculer le montant de la soulte, il est nécessaire de s’appuyer sur différents éléments. 

Les frais liés au rachat de soulte

Un rachat de soulte en cas de succession est susceptible d’engendrer un certain nombre de frais, à commencer par les honoraires du notaire. Des frais d’inscription au service de la publicité foncière doivent également être prévus. 

En cas de souscription d’un crédit pour effectuer le rachat, il faut également tenir compte des frais de garantie, des frais de dossier et de l’assurance-emprunteur. Enfin, le remboursement anticipé d’un précédent crédit risque d’entraîner des pénalités qui s’élèvent à environ 3 % du capital restant dû. 

Le capital restant dû en cas de crédit

Si le bien hérité est financé par un prêt bancaire toujours en cours, le capital restant dû devra être ajouté au montant de la soulte. Toutefois, la banque se réserve le droit de recalculer la capacité d’endettement de l’héritier souhaitant acquérir la pleine propriété du bien. En effet, sa capacité financière peut s’avérer insuffisante pour rembourser à lui seul les échéances de l’emprunt. 

Conserver le crédit actuel est une option à envisager si son taux d’intérêt est avantageux et si ses mensualités sont en adéquation avec la capacité d’endettement de l’héritier. La banque pourra d’ailleurs fournir un tableau d’amortissement permettant de connaître précisément la somme qui reste à rembourser. Un allongement de la durée du prêt peut également être demandé, avec une limite de deux ans. 

Attention : pour que la dette contractée par les indivisaires soit désolidarisée, l’accord préalable de l’établissement bancaire est indispensable. Le ou les autres emprunteurs pourront ainsi se retirer de l’emprunt, mettant fin à l’indivision. 

Dernière possibilité à envisager : le rachat du crédit par un autre établissement financier, en incluant le montant de la soulte. Master Finance est en mesure de vous accompagner pas à pas dans cette démarche. 

Nos conseils pour effectuer un rachat de soultes en cas de succession

Pour financer votre rachat de soulte dans les meilleures conditions, vous devez suivre plusieurs étapes incontournables. 

Faire appel à un notaire

Bien que les héritiers aient la possibilité de définir eux-mêmes le montant de la soulte, il est fortement recommandé de consulter un notaire pour évaluer le bien et estimer la soulte. Ce professionnel se chargera également de formaliser le rachat par un acte de licitation, puis d’officialiser le versement de la soulte. 

Désolidariser le prêt bancaire

Si le bien immobilier est financé par un emprunt, il est important de le désolidariser afin que les autres emprunteurs puissent se retirer. Un nouveau prêt pourra alors être demandé par l’acquéreur de la soulte. 

Négocier un crédit adapté pour le rachat de soulte

Chaque établissement bancaire possède ses propres conditions et modes de fonctionnement, d’où l’importance de bien comparer les différentes offres disponibles. 

La première option consiste à réaliser un prêt hypothécaire, qui englobe différents besoins avec un seul et même crédit : la soulte, mais aussi les travaux éventuels, la trésorerie et les prestations compensatoires. 

Seconde possibilité : effectuer un prêt immobilier. Cette solution se veut plus accessible, car elle n’implique pas un financement intégral du bien immobilier. 

Pour vous aider à faire le bon choix et à négocier le meilleur emprunt, les experts en crédit immobilier de Master Finance sont à votre disposition et vous guident pas à pas dans votre démarche de rachat de soulte en cas de succession.